签订租房合同但未入住的情况下，可以申请退还租金，但可能需要承担违约责任。根据民法典规定，违约方需承担相应责任。若合同中有关于提前退租的特别规定，应依照合同处理。
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针对已签租房合同但未入住的情况，可以与出租方协商解除合同或者承担违约责任后退还租金。具体做法需综合考虑合同条款、双方协商情况及可能产生的费用等因素，选择最为合适的方式。
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已签租房合同但未入住，想要退房时，可以与出租人协商解除合同。如果合同中有关于违约的条款，需要按照条款承担相应的责任后进行退租。如果双方存在纠纷，可以通过法律途径解决。